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Autor: beatrizabogaleon
CONTRATO DE ARRAS
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beatrizabogaleon | 19-04-2017 | 6:21| 0

Hola Leonoticier@s!

¿Cómo han ido esas merecidas vacaciones de Semana Santa? espero que hayáis podido disfrutar de limonadas, procesiones y todo el sabor y el buen hacer de nuestra preciosa ciudad en estas fechas tan especiales para todos los que somos de León.

Ojalá todo fuera descanso y salir por el Húmedo, pero la vida es otra cosa, por eso, poco a poco, tenemos que centrarnos en el trabajo.. la primera consulta que me plantean esta semana me la traslada un cliente que quiere vender un piso, el comprador, que está muy interesado en adquirirlo, necesita algo de tiempo para revisar si le dan el dinero para poder pagarlo:

¿Qué contrato podríamos hacer para que este cliente pueda recibir una señal a la espera de que el comprador pueda concluir con las gestiones económicas? Pues entre otras cosas, podría ser interesante firmar un contrato de ARRAS O SEÑAL.

¿Qué son las arras? Podemos definir las arras como la entrega del futuro comprador al vendedor de una cantidad de dinero (podrían también entregarse otras cosas) en el momento de la formalización de un contrato. Esta entrega tendrá como objeto confirmar que se ha celebrado dicho contrato, garantizar su cumplimiento o permitir a cualquiera de los contratantes desistir libremente del mismo.

¿Qué tipos de arras existen? Dicen nuestra doctrina y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que, con independencia de que nuestros Código Civil solo regula las arras penitenciales,  existen otras dos modalidades más: las arras confirmatorias y las arras penales.

       ARRAS PENITENCIALES: Artículo 1.454 del Código Civil: Son las más conocidas y las que más podrían interesar a nuestro cliente. Su función es otorgar la posibilidad a las partes de desistir libremente y sin necesidad de justificar causa alguna del cumplimiento de un contrato, siendo lo entregado en concepto de arras penitenciales el precio del desistimiento.

Si quien desiste es quien entregó las arras, deberá hacérselo saber al vendedor  de forma fehaciente perdiendo la suma entregada. Si por el contrario quien desiste es el vendedor, este se lleva la peor parte, puesto que deberá devolver al comprador el duplo de la suma que le fue entregada, debiendo manifestar su voluntad de forma igualmente fehaciente.

          En el contrato deberemos incluir datos que nos permitan identificar la finca o bien que genera el interés, el plazo en el que debe llevarse a cabo la compraventa y cualesquiera otras cuestiones que pacten las partes, pero sobre todo, debemos hacer constar que se trata de un contrato de arras penitenciales (si esa es nuestra intención, claro está).

      ARRAS CONFIRMATORIAS: Articulo 343 del Código de Comercio: Se trata de un pago a cuenta del precio y se distinguen de las confirmatorias en que no se permite a la partes desistir del contrato. En caso de incumplimiento, la parte cumplidora deberá ampararse en lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil y decidir si solicita el cumplimiento del contrato principal o su resolución, en ambos casos, si procede y si se prueba, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.

      ARRAS PENALES: Artículo 83 del Código de Comercio: El Tribunal Supremo considera que las arras penales tienen una finalidad similar a la de la cláusula penal (artículo 1.154 del Código Civil), configurándolas como un resarcimiento anticipado para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida. Dada su escasa regulación y su delimitación imprecisa no me detendré en ellas.

Por último solo deciros que este tipo de contratos son la antesala de la compra-venta principal y, por tanto, su importancia es vital. Nuestro deber como Abogados es informar al cliente en todo momento de los efectos, tanto beneficiosos como perjudiciales, que tiene el firmar un documento en el que se incluyan la regulación legal a la que hemos hecho referencia.

Después de este pequeño repaso, creo que mi cliente quiere que le redacte un contrato de arras penitenciales, sus intereses así lo aconsejan.

Estas y otras cosas en www.abogaleon.es

Hasta la próxima semana!

Beatriz Ruiz

Tlf. 637737772

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¿puedo reclamar lo anterior a mayo de 2.013 si ya tengo una sentencia de clausulas suelo?
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beatrizabogaleon | 06-04-2017 | 11:38| 0

Hola Leonoticier@s!!

La semana pasada ya nos adelantaba la Presidenta de la Audiencia Provincial de León, Dª Ana del Ser, que la postura de nuestros Magistrados a este respecto era que las sentencias firmes no se pueden revisar, ni para bien, ni para mal, planteamiento refrendado por el Tribunal Supremo en el Auto de pleno que se dio a conocer ayer, en el que se inadmitía a trámite el Recurso interpuesto contra una resolución dictada por un Juzgado de Málaga.

Con este Auto parece dejarse clara la postura de nuestro alto tribunal de que “no es posible obtener la revisión de una sentencia firme“, extremo en el que coinciden con la de nuestra Audiencia Provincial, y que nos lleva a concluir que los afectados por la clausula suelo que ya tengan sentencias firmes no pueden reclamar lo anterior a mayo de 2.013, planteamiento que los juristas tendremos que estudiar en profundidad para determinar si existe alguna forma de defender los intereses de nuestros clientes al respecto, dada la situación de injusticia que se genera al haber sido el propio Tribunal Supremo el que marcó el límite temporal de la retroactividad en las devoluciones.

A este respecto la sala adelanta que el Alto Tribunal Europeo no consideró que la decisión del Supremo de establecer un límite temporal fuese contrario al ordenamiento comunitario, por lo que esta última decisión no vulnera derecho alguno, extremo que resta potencia a la pataleta de los afectados y que ya nos da pistas del posible resultado negativo de meternos por la vía de la responsabilidad patrimonial de la administración del justicia a este respecto.

El ponente de la resolución, el juez Rafael Sarazá, expone que el ordenamiento jurídico español preserva la firmeza de los veredictos frente a posteriores cambios en la doctrina, ya sea del Tribunal Supremo o del Tribunal Constitucional, recordando que, de conformidad a la ley, sólo cabe recurso de revisión contra resoluciones judiciales firmes cuando el Tribunal Europeo de Derechos Humanos haya advertido previamente de una violación del convenio comunitario, supuesto que no se cumple en el caso de las cláusulas suelo abusivas o no transparentes.

En resumen, de momento y a la vista de lo expuesto, aquellos afectados por las clausulas suelo que ya tuviesen un pronunciamiento judicial firme al respecto deben tomar conciencia de que, aunque pueda parecer injusta a la vista del desarrollo de la cuestión, deben poner en valor el triunfo de haber conseguido una resolución que les de la razón declarando la nulidad de una clausula que resulta a todas luces abusiva, entendiendo que, a veces, el estudio y el avance jurisprudencial resulta positivo, y otras no lo es tanto.

Me pregunto yo, en una reflexión un poco ideal, si la cosa hubiese sido al revés, y en vez de pagar los afectados hubiesen tenido que devolver, ¿¿no nos estaríamos aferrando a la cosa juzgada?? 

Soluciones y planteamientos jurídicos todos los del mundo, pero de momento, el TS parece tenerlo muy claro.

Estas y otras cuestiones en abogaleon.es

Hasta la próxima semana.Beatriz Ruiz

Beatriz Ruiz

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LA PREGUNTA DE LA SEMANA: LA INTERVENCIÓN DE LOS NIÑOS EN LOS PROCESOS DE FAMILIA
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beatrizabogaleon | 29-03-2017 | 6:23| 0

Buenas tarde leonoticier@s:

La pregunta de esta semana me la hace un padre de un niño de 12 años que quiere saber cual sería la intervención de su hijo si decide divorciarse.

Dicen los artículos 770.4 (en relación con los procedimientos de familia contenciosos) y 777.5 (en relación con los procedimientos de familia de mutuo acuerdo) de la Ley de Enjuiciamiento Civil que:

“770. 4.ª Las pruebas que no puedan practicarse en el acto de la vista se practicarán dentro del plazo que el Tribunal señale, que no podrá exceder de treinta días.

Durante este plazo, el Tribunal podrá acordar de oficio las pruebas que estime necesarias para comprobar la concurrencia de las circunstancias en cada caso exigidas por el Código Civil para decretar la nulidad, separación o divorcio, así como las que se refieran a hechos de los que dependan los pronunciamientos sobre medidas que afecten a los hijos menores o incapacitados, de acuerdo con la legislación civil aplicable. Si el procedimiento fuere contencioso y se estime necesario de oficio o a petición del fiscal, partes o miembros del equipo técnico judicial o del propio menor, se oirá a los hijos menores o incapacitados si tuviesen suficiente juicio y, en todo caso, a los mayores de doce años.

En las exploraciones de menores en los procedimientos civiles se garantizará por el Juez que el menor pueda ser oído en condiciones idóneas para la salvaguarda de sus intereses, sin interferencias de otras personas y, recabando excepcionalmente el auxilio de especialistas cuando ello sea necesario.”

“777.5  Si hubiera hijos menores o incapacitados, el Tribunal recabará informe del Ministerio Fiscal sobre los términos del convenio relativos a los hijos y oirá a los menores si tuvieran suficiente juicio cuando se estime necesario de oficio o a petición del Fiscal, partes o miembros del Equipo Técnico Judicial o del propio menor. Estas actuaciones se practicarán durante el plazo a que se refiere el apartado anterior o, si éste no se hubiera abierto, en el plazo de cinco días.”

Así las cosas, tanto si nos divorciamos de mutuo acuerdo como si lo hacemos de forma contenciosa, nuestros hijos mayores de 12 años, y aquellos que, siendo menores de esa edad, tengan suficiente juicio, tendrán que acudir al Juzgado a ser explorados por el Juez y el Ministerio Fiscal.

En la práctica estas exploraciones se realizan solo en presencia de los Jueces  y el Ministerio público, tanto en sus despachos como en las salas de vistas  y, por lo tanto, sin intervención de los abogados, procuradores o funcionarios, por lo que suelen ser actuaciones cordiales en las que se intenta que los menores se encuentren cómodos y en condiciones idóneas para poder dar su opinión a cerca de las cuestiones a debate.

Así pues, y en resumen, tramitemos el procedimiento como lo hagamos, no podremos ahorrar a los niños el paso por las dependencias judiciales, pero evidentemente, resulta necesario apuntar que el estrés al que someteremos a los pequeños siempre será mucho menor si conseguimos dar a la ruptura una solución consensuada, que si tienen que ir a posicionarse en una acalorada disputa entre sus dos progenitores.

Estas y otras cosas de interés en www.abogaleon.es y en el 637737772

Os espero.

Beatriz Ruiz

Abogado y Mediador en conflictos familiares

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MEDIACION: EL PODER DE LA COMUNICACION
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beatrizabogaleon | 22-03-2017 | 3:54| 0

Hola a todos leonoticier@s:

Hoy vengo a hablaros de la mediación, pero no desde la óptica purista del término, sino desde la sencillez de entenderla como una herramienta que yo utilizo mucho en mi despacho, sobre todo en temas de familia (entiéndase por tales todos aquellos relacionados con rupturas sentimental con o sin hijos, herencias, empresas familiares….y un sin fin de ellos más) en los que el conflicto suele estar bastante enquistado a consecuencia de pequeñas gotas que terminan por hacer rebosar el vaso de la paciencia.

Pues bien, me centraré en temas de rupturas de pareja por simplificar el planteamiento:

Cuando alguien sin paciencia llegan a mi despacho con su interminable lista de detalles anotados sobre la actuación del padre o madre de sus hijos, detalles que podrían resultar insignificantes jurídicamente, pero de una trascendencia e importancia vital para el desarrollo de la vida de los pequeños, siempre me planteo si me pongo la toga o me remango la chaqueta. Y os digo esto, porque soy de las que pienso que uno debe ponerse la toga cuando sabe que el Juzgado te va a dar una solución, cuando sabe que poner en marcha la maquinaria judicial va a poder ayudar a quien acude a ti desesperado o, en suma, cuando la necedad del contrario no te deja más remedio. Para el resto de casos, yo, me arremango la chaqueta, y le digo a mi cliente: tenemos que intentar hablar.

Hablar, ese verbo que parece insignificante pero que tiene un peso que silencia una sala. Hablar? hablar de qué? yo con el (o ella) no tengo nada de que hablar, a mi que me lo diga un Juez!!  respuesta común ante mi propuesta, pero como profesional no puedo cesar en mi empeño, he de hacerle ver que el dialogo (en determinados supuestos) soluciona mucho más que el Juzgado, que el Juez tiene mucho trabajo como para que le planteemos: “mi ex mujer no le pone al niño la cazadora cuando salen de baloncesto” o “mi ex marido le da chucherias a mi hija entre semana”….y así hasta el infinito. ¿Tiene un juez que estar reprendiendo a los padres o aconsejándoles como educar? NO! ¿No somos todos adultos para tener hijos? pues tendremos que serlo también para limar asperezas cuando decidimos romper nuestros matrimonios.

Y ahí entra la mediación como herramienta que nos ayuda a abrir la puerta para que las personas tomen las riendas de sus vidas y comiencen a darse cuenta de que deben responsabilizarse de sus actuaciones y por lo tanto poner los medios para solucionar estas cosas por si mismos, dando ejemplo a sus hijos. Los mediadores somos facilitadores de la comunicación, nuestro trabajo es ayudar a que las personas hablen y se den cuenta de que, a veces, sin querer, estamos chinchando al otro, y que esto está mal y crea enfrentamiento, o que si estamos enfadados con el mundo debemos pasar la pagina de los rencores para abrir una nueva en la que solamente estén las cosas que tienen que ver con nuestros hijos.

Parece que ahora en León comienza a hablarse de los planes de parentalidad, eso que los catalanes ya llevan incluyendo desde hace un montón de tiempo en procedimientos de familia, ya sea de mutuo acuerdo o contencioso. Un plan de este tipo no es más que un instrumento para concretar la forma en la que ambos progenitores piensan ejercer sus responsabilidades parentales, detallándose los compromisos que asumen respecto a la guarda, el cuidado y la educación de los hijos, y sinceramente me encanta que se reflexione sobre todas estas cosas, lo veo super aconsejable para padres que llevan unos años divorciados y que han convertido a sus hijos en el correo (dile a tu madre que… dile a tu padre que....), esos que han perdido toda la capacidad de dialogo y comunicación con el otro. Podemos hacer uno de estos planes utilizando herramientas que mezclan mediación, intención, ganas y sobre todo, amor por los niños, te apuntas???

Todo se puede mediar porque todo se puede hablar. Las palabras sanan, aunque sean reproches, porque ayudan a cerrar heridas, a pedir perdón y a mirar al futuro desde otra perspectiva.

Si quieres saber más de mediación, o te interesan los planes de parentalidad, llámame al 637737772 y lo comentamos.

Hasta el próximo miércoles.

Beatriz Ruiz

Más cositas sobre la mediación y sobre mi trabajo en abogaleon.es

Beatriz Ruiz

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CLAUSULA SUELO: AUN NO HAS RECLAMADO?
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beatrizabogaleon | 15-03-2017 | 12:52| 0

Buenos días leonoticier@s!

Hoy vuelvo al ataque con el tema de las reclamaciones de las clausulas suelo incluidas en las hipotecas de muchos de los clientes de distintas entidades bancarias que necesitaban financiación para comprar su vivienda habitual.

Y vuelvo sobre el tema porque me llama la atención el hecho de que, a estas alturas de la controversia y con todas las noticias que han salido en prensa desde que se dictase la famosa sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2.013, muchos clientes que pasan por mi despacho para informarse sobre esta cuestión no conocían que habían firmado la famosa clausula de invariabilidad de los tipos de interés mediante la cual se encasillaba el porcentaje de lo que pagarían en caso de una bajada de los tipos, tal y como sucedió a partir del año 2.009, entre porcentajes que van desde el 2,5% y el 4% (en la mayoría de los supuesto, aunque hay suelos más elevados), con lo que sus hipotecas pasaban a ser de tipo fijo a pesar de haberlas pactado como variables.

Así las cosas, esta entrada es para todos aquellos que formalizaron una hipoteca con BANCO CEISS (antigua Caja España), Banco Popular, Liberbank, BBVA, Cajamar, Novagalicia Banco,  Banco Sabadell (entre otros) y su objeto es aconsejarles que revisen sus escrituras de préstamo hipotecario para salir de dudas sobre si el banco les coló el gol, puesto que de ser así, tienen que reclamar la nulidad de la clausula suelo y la devolución de los importes indebidamente abonados. Como formula sencilla para detectarlo, un indicador evidente de que en tu hipoteca se incluyó clausula suelo es que llevas pagando la misma cuota desde el año 2.009 (aproximadamente).

Son muchos los clientes que no saben como afrontar la reclamación extrajudicial y no quieren conocer el contenido RDL 1/2017 por el que se articula como debe reclamarse, extremo que me parece normal, no todos tenemos que saber de todo, para eso estamos los profesionales, para poder asesorar sobre cómo y de que forma proceder ante esta situación, por lo que os doy una solución sencilla: llamarme a ABOGALEON (tlf 637737772) y revisaré vuestras escrituras de forma gratuita.

No esperes más, juntos recuperaremos tu dinero.

Estas y otras cositas en www.abogaleon.es

Hasta el próximo miércoles.

Beatriz Ruiz

Abogado y mediador en conflictos familiares

637737772

 

Juntos recuperaremos tu dinero

ABOGALEON

 

 

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Sobre el autor beatrizabogaleon
Mi nombre es Beatriz Ruiz, Abogado y Mediador en conflictos familiares en León (abogaleon.es). En ABOGALEON podré asesorarte sobre Derecho de Familia (único despacho leonés que ofrece asesoramiento especifico y especializado para los HOMBRES), Derecho Civil general, Derecho Bancario (CLAUSULAS SUELO Y RECLAMACIÓN DE GASTOS), arrendamientos, reclamaciones de dudas..etc. Infórmate sobre las áreas de especialización de ABOGALEON en www.abogaleon.es, a través del teléfono en el 637737772 o enviando un mail a beatrizruiz@abogaleon.es. ABOGALEON "divorcios hechos para hombres"